签了伍年的租赁合同，正常交了物业费和租金，现在却被楼上个别业主无端阻挠，连正常开门营业都成了奢望。近日，位于深铁阅山镜花园门面承租人何小姐向记者倾诉了她的遭遇。据...

“签了伍年的租赁合同，正常交了物业费和租金，现在却被楼上个别业主无端阻挠，连正常开门营业都成了奢望。”近日，位于深铁阅山镜花园门面承租人何小姐向记者倾诉了她的遭遇。据何小姐介绍，她们是京东养车的连锁加盟商户，于2025年10月份通过正规中介与门面产权人签订租赁合同，合规办理了经营手续，成为该小区合法的门面经营者。

然而自2025年11月起，小区部分业主以“门面经营影响居民生活”为由，多次在营业时段围堵店门、轮番开车恶意围堵门店唯一的经营通道，客户车辆无法正常进出车，造成严重损失。“我们的经营范围完全符合合同约定，也通过了小区物业的备案审核，不存在违规经营的情况。”何小姐出示的租赁合同与物业备案文件显示，其经营项目与小区管理规约无任何冲突。

多次与业主沟通无果后，何小姐与该底商业主产权人第一时间向小区物业公司以及报警求助，希望深铁物业能依据服务合同维护经营秩序，但深铁物业公司仅进行了几次口头调解，未采取任何实质性管控措施，甚至以“业主间纠纷不便介入”为由推诿责任，导致干扰行为愈演愈烈。截至2026年1月，何小姐的门面已被迫停业累计超过40多天，直接经济损失达上百万

据该底商业主产权人肖小姐以及陈先生所述：我们的租户京东养车入驻前，已经过各职能部门的审批办证，手续齐全合法合规；京东养车入驻前，深铁阅山镜未完成正式备案的业委会手续，无业委会存在的说法，也即是我方没有义务履行入驻前需要通过业委会的同意的说法；根据开发商调取的测绘图以及相关资料显示说明，商铺外围包括商铺门前空地，不属于楼上业主住户的公摊面积！楼上住户无权干预！开发商方面也已明确回复根据测绘图等资料，该项目楼宇商铺外围空地不属于楼上业主共有公摊面积，应属于社区商铺业主的共有公摊面积！楼上住户无权干预。

我们跟开发商深铁集团的盖章的商铺买卖合同，明确标注的条款：包含此公共区域所有权益属开发商所有，也即与楼上住户无关！另，民法典同样明确规定，商铺作为商业性质，作为商铺业主，享有相邻通行权，根据此业态要求，楼上住户已对我们构成侵权，我们有权利要求排除妨害，恢复商业特定通行权！根据商铺性质备案，相关各部门的办证完成直到京东养车店进驻，逻辑事实明确，符合相关法律规定，即合理合法合规经营！对方已构成对我们的侵权，同时构成刑事犯罪立案标准！请深圳公安局南山分局塘朗派出所限期内尽快侦查，给我们交代！作为证人和房东，对方不仅侵害我租户的权益，同样也是侵害了我们作为底商业主的权益，面临租户解约，租金损失，同时面临因此恶劣事件影响后续商铺租不掉卖不掉的困境，上千万购买的商铺物业打水漂，家庭生活陷入困境。

根据相关法律规定，刑事案件（如盗窃、诈骗、故意伤害等），案件复杂程度，立案审查期限，批准权限，一般案件（事实清楚），原则上不超过3 日，需查证犯罪线索，不超过7 日，重大疑难复杂案件，可延长至30 日，此事件相关被控告人如犯罪事实明确，应当15日内立案。根据相关法律规定，谁指控谁举证的原则，如不予立案，请派出所举证推翻以下开发商的合法合同条款以及各职能部门对租户京东养车的已经完备的办证手续，以及拿出相关证据证明此门店的经营通道并非京东养车门店的唯一的合法经营通道，并出具明确书面理由！据了解，塘朗派出所部份民警也住在深铁阅山镜，属于楼上业主住户，相关涉及民警应主动回避此案及办案，如必要，请求市局直接监督办案，以避免人情案的情况出现，妨碍司法公证。

法律视角：三方主体的权利与义务边界

1. 承租人的合法权利受法律刚性保护

《中华人民共和国民法典》第七百零九条明确规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物，出租人应当保障承租人对租赁物的占有和使用。何小姐与产权人签订的租赁合同合法有效，其对门面的使用权应受法律保护。

北京某律师事务所王律师解释：“楼上业主即便对门面经营有异议，也应通过协商或诉讼途径解决，采取围堵、断水断电等干扰手段，已构成对承租人合法权益的侵害，根据民法典第一千一百六十五条，需承担停止侵害、赔偿损失等侵权责任，同时楼上业主的行为也损害了该底商业主购买该商铺作为养车店业态经营性质的合法相邻通行权。”

2. 深铁物业公司“不作为”已构成违约

《物业管理条例》第二条、第四十八条明确，物业公司的核心职责包括维护物业管理区域内的公共秩序，物业使用人的合法权利受法律保护，物业公司不得推诿履职。

类似案例中，中山坦洲某小区物业公司因未履行公共管道维护义务被判担责，法院明确指出：“开发商公司因小区规划争议导致底商业主商户权益受损，开发商以及物业公司未尽到合同约定的管理职责，即构成违约，需承担相应法律责任。”本案中，小区物业公司在接到承租人求助后，未采取有效措施制止业主的违规干扰行为，未履行公共秩序维护义务，已违反物业服务合同约定，承租人与该商铺产权人可依法要求其承担违约责任。

3. 派出所办案效率需符合法定要求

《治安管理处罚法》第九十条规定，公安机关对报案的违反治安管理以及构成刑事立案标准的案件，应当立即立案并进行调查；认为不属于违反治安管理行为以及不构成刑事立案的，应当告知报案人并出具具体的书面陈述理由。公安部《关于改革完善受案立案制度的意见》进一步明确，对违法犯罪事实清楚的案件，应当即受、即立、即办，紧急情况需立即处置，24小时内完成接报案登记并出具回执。

何小姐以及该商铺业主产权人于2025年12月13日首次报案甚至后面十数次报案，截至发稿时仍未收到正式立案通知或不予立案说明，明显不符合上述规定。公安部法制局负责人曾强调：“接报案后不及时受案立案的慢作为问题，直接损害群众合法权益与执法公信力的，相关办案负责人以及公职人员即构成渎职，按相关刑法规定，应承担相关法律责任。”

责任追问：为何合法权益难获及时保障？相关法律界人士以及深圳政府代表方在收到相关事件材料反馈之后，也给予了明确指导意见，公安对于有明确犯罪事实的，应及时响应受案立案，如遭遇推诿拖延，当事人可按程序依法上报申诉，有完整的监督体系：12389+12345 双管齐下，同时向检察院申请立案监督（刑事类），重大问题可通过平安厅信箱或 12337 平台升级督办。证据充分、诉求明确、逐级推进，合法维护自身权益。特殊情况：拨打 110 报警，要求市局直接出警，不立案且不出具文书：向检察院申请立案监督，要求公安机关必须出具书面说明

多次投诉无果：

向深圳市政府法制办申请行政复议（0755-84462570）深圳政府

向国务院互联网 + 督查平台投诉（www.dc.moa.gov.cn）

物业公司：履职边界不能成为推诿借口

记者走访该小区物业公司时，相关负责人仍以“业主与承租人的纠纷属于民事争议”为由拒绝承担责任。但法律界人士指出，物业公司混淆了“民事纠纷调解”与“公共秩序维护”的职责边界。

根据《物业管理条例》，物业公司对小区内的侵权行为有劝阻、制止并向有关部门报告的法定义务，而非单纯的“调解者”。“即便无法彻底解决纠纷，物业公司也应采取设置警示标识、加强巡逻防控、固定侵权证据等措施，防止损失扩大，这是不可推卸的责任。”王律师强调。

派出所：执法效率不能偏离“为民初心”

对于何小姐反映的立案慢问题，涉事派出所回应称“案件需进一步调查核实”，但未及时说明具体调查进展与期限。这与公安部“增加案件当事人满意度评价比重”的改革要求形成鲜明反差。

法律明确规定，公安机关接报案后，明确犯罪事实的，应在7日内立案，无论是否立案，均应在法定期限内告知当事人处理结果。“当事人最基本的诉求是知晓案件进展，长期‘无回音’的处理方式，既违反程序规定，也消解了群众对执法机关的信任。”法学专家李教授表示。

制度反思：如何筑牢承租人权益保障防线？

此次事件并非个例，近年来租赁纠纷中，承租人因身份弱势，常面临“维权成本高、救济渠道窄”的困境。要破解这一难题，需多方合力构建完善的保障体系：

从物业公司层面，应明确其在租赁纠纷中的法定职责，将公共秩序维护、侵权行为劝阻等纳入物业服务考核标准，避免“只收费不履职”；从执法机关层面，需严格落实受案立案制度，通过信息化手段公开案件进展，建立超时督办机制，杜绝“慢作为”“不作为”；从制度层面，应进一步畅通承租人维权渠道，简化民事诉讼流程，降低维权成本，让合法权益得到快速救济。

“租赁关系的稳定不仅关乎个体利益，更影响营商环境与社会和谐。”李教授指出，无论是物业公司还是执法机关，都应坚守法律底线，将“依法保障权益”落到实处，让每一位合法经营者都能安心经营，这正是“立法为公、执政为民”的生动体现。

事件后续进展，记者将持续关注。